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안준호 변호사의 법률상담실
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미등기.무허가건물을 매수한 자의 법적 지위
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2010년 03월 23일(화) 09:41 [인제신문] 
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| | ↑↑ 안준호 변호사(인제신문 고문변호사) | ⓒ 인제신문 | |
문) A는 B가 건축한 농가주택을 2000. 12. 말경 B로부터 매수하고 B에게 매매대금을 전부 지급하였습니다. 그런데 매도인 B가 위 건물에 대하여 건축허가 및 보존등기를 하지 않고 있었기 때문에 소유권이전등기를 경료하지 못하고 있습니다. 이 경우 A는 건물의 소유자로서 어떠한 방법으로 권리행사를 할 수 있는 것인지요?
답) 먼저 민법 제185조에서는 ‘부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기를 하여야 그 효력이 있다’고 규정하여 등기를 물권변동의 성립요건으로 규정하고 있습니다.
위 사안과 같이 미등기건물을 매수한 경우 매도인에 대한 소유권확인의 소를 생각해볼 수 있지만, 이에 대하여 판례는 이를 부정하고 있습니다. 즉 미등기건물의 양수인이라도 그 소유권이전등기를 경료받지 않는 한 그 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없고 소유권에 준하는 관습상의 물권이 있다고도 할 수 없으며(대법원 1996. 6. 14. 선고 94다53006 판결 등 참조), 현행법상 사실상의 소유권이라고 하는 어떤 포괄적인 권리 또는 법률상의 지위를 인정하기도 어려운바(대법원 2006. 10. 27. 선고 2006다49000 판결), 그 양수인이 “사실상의 소유권”을 근거로 소유권 등의 확인을 구하는 소는 ‘현재의 권리 또는 법률관계’에 관한 주장이 아니므로 확인의 소의 대상이 될 수 없다는 것입니다.
다음 생각할 수 있는 방법은 미등기 건물을 매도인이 건축하여 원시취득 한 것이고, 매수인이 매수 및 대금지급의 각 사실이 입증한다는 전제 하에, 이 사건의 경우 매도인의 동의를 얻어 매도인을 대위하여 건축허가를 신청하여 매도인을 건축주로 하는 건축허가를 발급받아 건축물대장에 매도인을 소유자로 등재시킨 뒤 이를 근거로 다시 매도인을 대위하여 보존등기를 마친 후에야 비로소 매수인 명의의 이전등기를 소로써 구할 수 있을 것으로 보입니다.
만약, 매도인이 건축허가신청에 동의하지 않을 경우 매도인의 소유권 및 매수인 매수 등 사실 입증에도 불구하고 관할행정청이나 등기관이 건축허가신청이나 보존등기신청을 거부하는 경우가 각 문제될 수 있습니다.
이때에는 ①매도인에 대하여 건축허가신청에 관한 승낙의 의사표시를 구하는 소를 제기하는 방법, ②관할행정청의 거부 등 처분에 대한 취소소송, 등기관의 처분에 대한 부동산등기법 상 불복방법 등을 대책으로 생각해볼 수 있습니다.
다만 ①의 대책이 성공(승소확정판결)할 경우 그 판결문을 관할행정청이나 등기관에게 제출한다면 ②의 경우와 같은 관할행정청이나 등기관의 거부는 거의 없을 것으로 예상됩니다.
부동산 물권변동에 있어 형식주의를 택하고 있는 현행법 하에서 위 사례와 같은 거래는 법적으로 이례적인 것이므로, 사전에 변호사 상담 등을 통해 이러한 법률적 위험을 확인한 후 매수인으로서는 대금 지급 전 또는 동시에 매도인이 건축허가 및 보존등기를 마치도록 약정할 필요가 있다고 보입니다.
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인제신문 기자  injenews@hanmail.net
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