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안준호 변호사의 법률 상담실
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과다한 중개수수료 요구시 지급 의무 여부
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2009년 10월 27일(화) 16:28 [인제신문] 
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| | ↑↑ 안준호 변호사(본지 고문변호사) | ⓒ 인제신문 | |
문)A는 자신의 임야를 매도하기 위해 공인중개사인 B에게 매매계약 중개를 의뢰하였고, B는 C를 매수인으로 하는 매매계약의 중개를 성사시켰습니다. A는 애초 B에게 매매계약을 성사시켜 주면 그 수수료로 5천만원을 지급하기로 하였으나, 막상 계약이 체결하고 매수인으로부터 매매대금을 수령하자 B에게 지급하기로 약속한 위 중개수수료가 과다한 것 같은 생각을 하고 있습니다. A는 부동산중개업자 B에게 약정한 중개수수료를 전부 지급해야 하는지요?
답) 공인중개사의 중개수수료와 관련하여 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(이하 '법률'이라고만 함) 시행규칙 제20조 제1항은 "법 제32조제3항의 규정에 따른 주택의 중개에 대한 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매․교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8이내로 한다", 동조 제4항은 "법 제32조제3항의 규정에 따라 주택 외의 중개대상물에 대한 중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정한다"고 규정하여 중개수수료의 한도를 정하고 있습니다.
그런데 실제 부동산거래중개에 있어서 위 한도를 초과하는 중개수수료를 약정하는 경우가 많은데, 이와 같이 강행규정에 위반하는 약정의 효력 여부가 문제됩니다.
이와 관련하여 판례는 강행규정에 위반한 사적 계약의 효력에 대하여 그 법령이 단속규정, 즉 입법의 취지가 단순히 행정적인 제재를 위해 금지를 하는 것에 불과한 경우에는 그에 위반한 계약의 효력을 긍정하는 반면에, 효력규정, 즉 입법의 취지상 사법상의 행위에 효력을 미치는 규정으로 볼 때는 그에 위반한 계약의 효력을 부정하고 있습니다(대법원 1997. 6. 27. 선고 95다47343 판결 등).
그런데 판례는 위 법규의 성질에 관하여 "위와 같은 규정들은 부동산중개의 수수료 약정 중 소정의 한도액을 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한함으로써 국민생활의 편의를 증진하고자 함에 그 목적이 있는 것이므로 이른바 강행법규에 속하는 것으로서 그 한도액을 초과하는 부분은 무효라고 보아야 할 것이다."라고 하였습니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2000다54406, 54413 판결).
따라서 지역에 따라 편차가 있기는 하지만 A의 경우 위 법률에 의한 법정수수료를 산정하여 그 법정수수료의 초과분에 대하여는 강행규정 위반을 이유로 그 지급의무를 면할 수 있을 것으로 보입니다.
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인제신문 기자  injenews@hanmail.net
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