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안준호 변호사의 법률상담실
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매매계약 해제의 경우 매매대금 10% 몰수조항의 유효 여부
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2010년 09월 13일(월) 20:54 [인제신문] 
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| | ↑↑ 안준호 변호사(인제신문 고문변호사) | ⓒ 인제신문 | |
문) A는 최근 아파트를 분양받았는데 총 분양대금의 10%를 계약금으로 지급하고 중도금을 1회 납부하였으나, 이후 중도금을 3회 이상 연체하였습니다. 그런데 분양계약서상 분양대금의 분할지급을 3회 이상 연체하였을 때에는 분양사에서 계약을 해제할 수 있고, 계약을 해제하는 경우에는 매매대금의 10%에 해당하는 계약보증금을 분양사에게 귀속시키기로 되어 있습니다. 이러한 경우 A는 이미 지급한 계약보증금을 받을 수 없는지요?
답) 「약관의 규제에 관한 법률」은 회사법상 계약, 근로기준법상 계약 및 일정한 비영리사업분야에 속하는 계약을 제외한 나머지 보통계약약관에 관하여 규제하고 있습니다(같은 법 제30조 제1항). 이 법에 따르면 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효이고(같은 법 제6조 제1항), 상대방에 대하여 부당하게 불리한 조항은 공정을 잃은 것으로 추정하고(같은 법 제6조 제2항), 또한 약관작성업자에게 법률에서 규정하고 있지 아니하는 해제권·해지권을 부여하거나 법률규정에 의한 해제권·해지권의 행사요건을 완화하여 상대방에게 부당하게 불이익을 줄 우려있는 조항 및 계약의 해제·해지로 인한 약관작성사업자의 원상회복의무나 손해배상의무를 부당하게 경감하는 조항도 무효라고 규정하고 있습니다(같은 법 제9조 제2호, 제4호).
그리고 약관의 규제에 관한 법률의 적용대상이 되는 약관이라 함은 그 명칭이나 형태 또는 범위를 불문하고 계약의 일방당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것을 말하며(같은 법 제2조 제1항, 대법원 1998. 12. 23. 선고 96다38704 판결), 약관이 계약당사자 사이에 구속력을 갖는 것은 그 자체가 법규범이거나 또는 법규범적 성질을 가지기 때문이 아니라, 당사자가 그 약관의 규정을 계약내용에 포함시키기로 합의하였기 때문이므로 계약당사자가 명시적으로 약관의 규정과 다른 내용의 약정을 하였다면, 약관의 규정을 이유로 그 약정의 효력을 부인할 수는 없습니다(같은 법 제4조, 대법원 1998. 9. 8. 선고 97다53663 판결).
판례는 “한국토지공사의 개정된 용지매매계약서상 매매대금잔금의 분할지급을 3개월 이상 지연하였을 때에는 계약을 해제할 수 있고, 계약을 해제하는 경우에는 매매대금의 10%에 해당하는 계약보증금을 한국토지공사에게 귀속시키기로 되어 있는 경우, 그 계약보증금은 위약금의 성질을 가진 것으로서 손해배상액의 예정으로 추정되는데, 보통의 부동산 매매계약시 매매대금의 10% 정도에 해당하는 금액을 계약금으로 정하고 매수인이 위약 할 경우 그 계약금을 포기하기로 하는 거래관습에 비추어 그 손해배상액의 예정이 고객에 대하여 부당하게 불리한 약관조항으로서 무효라고 볼 수 없다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 1999. 9. 17. 선고 99다19926 판결, 2000. 12. 22. 선고 99다4634 판결).
따라서 위 사안의 경우에도 A가 분양대금의 중도금을 3회 연체하였고, 그로 인하여 계약을 해제 당할 경우에는 매매대금의 10%인 계약보증금을 반환받을 수 없을 것으로 보입니다. 끝
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인제신문 기자  injenews@hanmail.net
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