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안준호 변호사의 법률상담실
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계약금이 지급된 경우 매매계약 해제와 손해배상의 범위/
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2010년 10월 12일(화) 13:10 [인제신문] 
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| | ↑↑ 안준호 변호사(인제신문 고문변호사) | ⓒ 인제신문 | |
문)A는 B소유의 대지 100평을 평당 50만원에 매수하기로 하는 계약을 체결하고 계약금 500만원을 지급하였습니다. 그런데 B는 계약금을 받은 며칠후 인근 땅이 평당 70만원에 거래되었다는 사실을 알고 자신이 위 대지를 너무 싼값에 계약하였다고 하면서 계약금 500만원만 통장으로 입금한 채 위 계약을 해제하겠다고 합니다. 계약서에는 위약 시 위약금에 관한 별도의 약정이 전혀 없는데, 이 경우 계약이 해제된 것인지요?
답) 통상 계약금은 계약성립증거금, 위약금(손해배상의 예정), 해약금 등의 성질을 가지는바, 그 계약금의 성질이 무엇인지 판단하기 위하여는 ‘계약금 교부자가 위약하면 계약금을 포기하고 계약금을 교부받은 자가 위약하면 그 배액을 상환한다는 특약’이 있는 경우와 없는 경우로 나누어 살펴보아야 할 것입니다.
우선, 위와 같은 특약이 없는 경우 계약금은 민법 제565조의 해약금으로서의 성질은 가지게 되므로, 당사자 일방이 계약이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조 제1항). 이 경우에 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않습니다(민법 제565조 제2항). 여기에서 말하는 ‘당사자의 일방’이라는 것은 ‘매매 쌍방 중 어느 일방’을 지칭하는 것이고, 매수인이 중도금을 지급하면 이미 이행에 착수한 것이 되므로 매수인은「민법」제565조에 의하여 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없습니다(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다62074 판결). 한편, 판례는 “유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상, 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제손해만을 배상받을 수 있을 뿐, 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결).
다음으로 위와 같은 특약이 있는 경우에는 계약금이 해약금, 손해배상액의 예정인 위약금의 성질을 겸하여 가지게 되므로(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결), 당사자 일방이 계약이행에 착수하기 전에는 위와 마찬가지이지만, 당사자 일방이 계약이행에 착수한 후에 교부자의 계약불이행의 경우 교부자는 계약금을 포기하고 수령자의 계약불이행의 경우 수령자는 그 배액을 상환함으로써 계약불이행에 대한 책임을 면할 수 있습니다. 따라서 이 경우 계약불이행이 있게 되면 손해배상예정액은 당연히 상대방에게 귀속되고, 손해가 예정액을 초과하여도 그 초과부분을 따로 청구할 수는 없으나(대법원 1993. 4. 23. 선고 92다41719 판결), 손해배상예정액이 부당히 과다한 경우는 법원은 적당히 감액할 수 있습니다(민법 제398조 제2항). 그리고 손해배상액예정이 있더라도, 계약당사자 일방의 위약이 있을 경우 상대방은 손해배상예정액을 자기에게 귀속시킴은 물론, 그와는 별도로 계약이행청구가 가능할 뿐만 아니라 계약을 해제할 수도 있습니다(민법 제398조 제3항).
그런데 위 사안의 경우에는 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 없기 때문에 그 계약금을 해약금으로 보아야 하므로, B는 A가 계약이행에 착수(중도금의 지급)하기 전까지는 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있으나, B가 계약금 500만원만 반환하고 계약을 해제하겠다고 한 경우에는 계약금 배액의 이행제공이 있다고 볼 수 없으므로 계약은 해제되지 않은 상태로 보아야 합니다. 이 경우 A는 계약내용대로의 이행을 청구할 수 있고, 상대방이 계약을 계속 이행하지 않으면 채무불이행책임을 물어 계약해제와 함께 실질적으로 발생된 손해배상을 청구할 수도 있을 것입니다.
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인제신문 기자  injenews@hanmail.net
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