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안준호 변호사의 법률상담실
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매매계약 해제시 매수인의 손해배상청구의 범위
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2010년 10월 26일(화) 19:49 [인제신문] 
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| | ↑↑ 안준호 변호사(인제신문 고문변호사) | ⓒ 인제신문 | |
문) A는 전원주택을 지을 목적으로 토지를 알아보던 중 B 소유의 토지를 매수하기로 하고 매매계약을 체결하였는데 위 부동산에는 매매계약 이전부터 은행에서 근저당권을 설정하고 있었습니다. 이에 A와 B는 매매계약 당시 계약금 및 중도금을 지급하면 B가 한달 안에 근저당권을 말소시켜 주고 근저당권이 말소되면 열흘 안에 잔금을 지급하기로 하되, 만약 B가 근저당권을 기한 내에 말소시켜주지 않으면 계약을 해제할 수 있도록 약정하면서 A 앞으로 소유권이전등기청구권가등기까지 경료하였습니다. 그런데 B는 A로부터 계약금 및 중도금을 지급받은 후 한달이 경과하도록 위 근저당을 말소시켜 주지 않았고, 은행에서는 위 부동산에 대하여 임의경매를 신청하였습니다. A가 B에게 잔금을 지급하더라도 은행의 채권액에는 미치지 못합니다. 이 경우 A는 위 매매계약을 해제하고 가등기비용까지 손해배상으로 청구할 수 있는지요?
답) 계약해제의 효과에 관하여「민법」제548조는 “①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다. ②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.
그러므로 위 사안에서 A는 B에 대하여 위 부동산매매계약을 해제하고 이미 지급한 매매대금 전부 및 매매대금을 지급한 이후부터의 이자(별도의 이자 약정이 없으므로 민법 제379조에 의하여 연 5%의 이자)를 청구할 수 있을 것입니다.
한편, 민법 제551조에서는 “계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.”라고 규정하고 있으므로, A는 위와 같이 계약해제로 인한 원상회복과는 별도로 B의 채무불이행으로 인하여 입은 손해가 있으면, 이를 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 이 경우 채무불이행으로 인한 손해배상의 범위에 관하여 같은 법 제393조는 “①채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다. ②특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”라고 규정하고 있습니다.
그런데 손해배상의 범위와 관련하여 계약의 일방 당사자가 상대방의 이행을 믿고 지출한 비용(신뢰이익의 손해)이 채무불이행으로 인한 손해의 범위에 포함되는지 문제되는데, 이에 관하여, 판례는 “계약의 일방 당사자가 상대방의 이행을 믿고 지출한 비용인 이른바 신뢰이익의 손해도 그러한 지출사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었고 또 그것이 통상적인 지출비용의 범위 내에 속한다면 그에 대하여도 이행이익의 한도 내에서 배상을 청구할 수 있다.”라고 하였습니다(대법원 2002. 10. 25. 선고 2002다21769 판결).
위 사안에서도 부동산매매에 있어서 매수인이 매도인과의 협의하에 소유권이전청구권가등기를 경료한 것이므로 특별한 사정이 없는 한 매도인이 그 가등기비용이 지출되었다는 것을 알았거나 알 수 있었다고 보아야 할 것이고, 따라서 A는 B에게 위 부동산매매계약불이행으로 인하여 계약을 해제하고 원상회복으로 이미 지급한 계약금과 중도금 및 그에 대한 이자와 손해배상으로 위 부동산의 가등기비용도 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
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인제신문 기자  injenews@hanmail.net
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