|
|
|
|
안준호 변호사의 법률상담실
|
|
임차주택에 대하여 임차인의 확정일자와 근저당권자의 근저당권설정등기가 같은 날 이루어진 경우 우선순위
|
|
2010년 06월 22일(화) 13:34 [인제신문] 
|
|
|
| 
| | ↑↑ 안준호 변호사(인제신문 고문변호사) | ⓒ 인제신문 | |
문) A는 춘천 소재 주택을 전세보증금 4,000만원에 2년간 임차하여 입주하면서 2010. 6. 1. 동사무소에서 주민등록전입신고를 하고 당일 임대차계약서에 확정일자를 받아 두었습니다. 그런데 A는 이사하고 며칠 후에 위 임차 주택의 등기부를 열람해 보았는데, 2010. 6. 1.자로 집주인이 은행에서 5,000만원을 대출 받으면서 위 주택 및 대지에 근저당권을 설정하였음을 알게 되었습니다. 그 후 A의 임차기간이 1년도 넘게 남았는데, 집주인이 은행의 대출금을 변제하지 못해 위 주택이 경매가 진행되고 있습니다. 이 경우 A는 근저당권자보다 우선하여 배당 받을 수 있는지요?
답) 주택임차인의 ‘대항력’에 관하여 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제2항 본문은 “제3조 제1항 또는 제2항의 ‘대항요건’과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정하여 대항요건 및 확정일자를 갖추었을 경우에 배당에 있어서 순위가 보호된다고 규정하고 있습 니다.
그런데 임차인의 입주, 주민등록 및 확정일자와 근저당권자의 근저당권설정등기가 동일한 날짜에 경료된 경우 주택임차권과 근저당권 중 어느 것이 우선순위를 가질 것인지 문제될 수 있을 것입니다.
이에 관하여 판례는 “주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제1항은 같은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 같은 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 같은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.”(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결)라고 판시하고 있습니다.
따라서 임차인의 배당순위는 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 정해지므로, 위 사안에서 A는 주택의 인도와 주민등록을 마친 2010. 6. 1.의 다음 날인 같은 달 2.에 대항력을 갖춘 것이므로 2010. 6. 1.자로 설정된 근저당권자에 대하여 대항하지 못할 것입니다. 그러므로 위 사안의 배당절차에서의 배당순위는 임차인인 A보다 근저당권자가 선순위의 배당권자가 될 것으로 보입니다.
참고로 주택의 인도 및 주민등록을 마친 이후에 확정일자를 받은 경우에는 확정일자를 기준으로 우선 순위 여부가 결정 될 것입니다. 끝
|
|
|
|
인제신문 기자  injenews@hanmail.net
“새감각 바른언론”
- Copyrights ⓒ인제신문.
무단 전재 및 재배포 금지 -
|
|
|
|
 인제신문
기사목록 | 기사제공 : 인제신문
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
실시간
많이본
뉴스
|
|
|
|
|
|
커뮤니티
