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안준호 변호사의 법률상담실
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임대차계약 관련 부당이득 반환의 범위
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2011년 03월 29일(화) 21:20 [인제신문] 
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| | ↑↑ 안준호 변호사(인제신문 고문변호사) | ⓒ 인제신문 | |
문) A는 건물 소유를 목적으로 B 소유의 토지를 임차하여 건물을 신축하고 사용하던 중 계약기간 10년이 만료되어 위 토지임대차계약의 갱신을 요청하였으나, B는 이를 거절하였습니다. 이에 A는 B에게 위 건물의 매수를 청구하였고 당사자 간 위 건물을 1,000만원에 매수하기로 합의하였으나, 이후 B가 약정기한이 경과하였음에도 위 금원을 지급하지 않아서 어쩔 수 없이 계약기간 만료 후 1년 째 위 건물 및 토지를 계속 점유․사용하고 있었습니다. 그런데 B는 현재 A가 계약기간만료 후 위 토지를 점유한 기간에 대해 부당이득반환을 청구하고 있는바, 이러한 경우에도 점유기간에 대한 임대료 상당의 부당이득금을 지급하여야 하는지요?
답) 민법 제643조는 임차인의 계약갱신청구권 및 지상물매수청구권에 관하여 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.라고 규정하고 있고, 제283조는 ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가격으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.라고 규정하고 있습니다.
임차인의 지상물매수청구와 관련하여 판례는 민법 제643조의 규정에 의한 토지임차인의 매수청구권행사로 지상건물에 대하여 시가에 의한 매매유사의 법률관계가 성립된 경우에 토지임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계에 있는 채무이므로 토지임차인은 토지임대인의 건물명도청구에 대하여 대금지급과의 동시이행을 주장할 수 있다(대법원 1991. 4. 9. 선고 91다3260 판결).라고 하고, 임차인이 임대인에게 매수청구권이 행사된 건물들에 대한 명도와 소유권이전등기를 마쳐주지 아니하였다면 임대인에게 그 매매대금에 대한 지연손해금을 구할 수 없다(대법원 1998. 5. 8. 선고 98다2389 판결).라고 하였습니다.
그리고 판례는 임차인이 그 지상건물 등에 대하여 민법 제643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급 받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다고 하여도, 지상건물 등의 점유?사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유?사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임대료상당액은 이를 반환할 의무가 있고, 건물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 약정 임대료가 실제 임대료와 현격한 차이가 있는 경우, 임대차계약이 종료된 이후 반환할 부당이득금의 액수는 다시 산정된 부당이득 당시의 실제 임대료 상당액이다(2001. 6. 1. 선고 99다60535 판결).라고 판시한 바 있습니다.
따라서 위 사안에서 A는 위 건물을 계속하여 점유․사용함으로써 토지를 임차목적대로 점유․사용한 이상, 계약기간만료 후 B에 대하여 위 건물의 매수청구를 하였지만 B가 매수대금을 지급하지 않아서 동시이행의 항변으로 위 토지 및 건물을 명도하지 않고 있는 것이라고 하더라도 실제 명도할 때까지의 기간동안 부당이득은 반환하여야 할 것으로 보이고, 그 부당이득의 반환범위는 위 판례에서 본 바와 같이 약정 임대료가 실제 임료와 현격한 차이가 있을 경우에는 실제 임대료를 기준으로 정해질 것으로 보입니다.
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인제신문 기자  injenews@hanmail.net
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