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안준호 변호사의 법률상담실
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법정지상권 성립 후 토지임대차계약을 체결한 경우 법정지상권은 소멸하는 것인지
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2011년 04월 20일(수) 23:09 [인제신문] 
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| | ↑↑ 안준호 변호사(인제신문 고문변호사) | ⓒ 인제신문 | |
문) A는 B와 B의 소유인 토지 위에 신축한지 5년 된 건물을 매수하고 소유권이전등기를 경료한 후 위 건물에 살고 있습니다. 그런데 A가 위 건물을 매수하고 몇 년 지나서 B는 위 토지를 C에게 매도하였고, C는 위 토지소유권을 B로부터 이전받은 후 토지임대차계약의 체결을 요구하고 있습니다. 이러한 경우 A는 위 건물을 소유하기 위하여 C와 토지임대차계약을 체결하여야 하는 것인지요?
답) 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가, 건물 또는 토지가 매매 기타 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에, 당사자 사이에 그 건물을 철거하기로 하는 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물을 위한 관습법상의 법정지상권을 취득하게 되고(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카279 판결 등).
이와 같은 관습법상 법정지상권은 법률행위로 인한 물권취득이 아니고 관습법에 의한 부동산물권취득이므로 등기를 필요로 하지 않습니다(민법 제187조). 또한 관습법상 법정지상권은 물권으로서 관습법상의 법정지상권이 성립할 당시의 건물소유자가 건물의 소유를 계속하는 한 그는 관습법상의 법정지상권을 취득할 당시의 토지소유자나 이로부터 소유권을 전득(轉得)한 제3자에게 대하여도 등기 없이 위 지상권을 주장할 수 있습니다(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카279 판결).
그런데 건물소유자가 관습법상의 법정지상권이 성립하였음에도 불구하고 법률의 부지로 이를 모른 채 토지소유자와 사이에 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차계약을 체결한 경우 관습법상의 법정지상권을 포기하였다고 볼 것인지 여부가 문제됩니다.
이에 관하여 판례는 "동일인 소유의 토지와 그 토지상에 건립되어 있는 건물 중 어느 하나만이 타에 처분되어 토지와 건물의 소유자를 각 달리하게 된 경우에는 관습법상의 법정지상권이 성립한다고 할 것이나, 건물소유자가 토지소유자와 사이에 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차계약을 체결한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 관습법상의 법정지상권을 포기한 것으로 봄이 상당하다."라고 하였습니다(대법원 1991. 5. 14. 선고, 91다1912 판결, 1992. 10. 27. 선고 92다3984 판결 등).
위 사안의 경우 A가 B 소유의 토지와 건물 중 건물만을 매수하여 소유권이전등기를 경료하여 토지와 건물의 소유자가 각 달라지게 되면 A는 B에 대하여 관습법상 법정지상권을 취득하게 되고, 그 관습법상 법정지상권은 등기를 하지 않더라도 B로부터 토지를 매수한 C에 대하여도 이를 주장할 수 있습니다. 따라서 A는 C가 토지임대차계약 체결을 요구하더라도 토지임대차계약을 체결할 필요는 없는 것입니다.
다만 판례는 "법정지상권자라 할지라도 대지 소유자에게 지료를 지급할 의무는 있는 것이고, 법정지상권이 있는 건물의 양수인으로서 장차 법정지상권을 취득할 지위에 있어 대지 소유자의 건물 철거나 대지 인도 청구를 거부할 수 있다 하더라도 그 대지를 점유․사용함으로 인하여 얻은 이득은 부당이득으로서 대지 소유자에게 반환할 의무가 있다"(대법원 1997. 12. 26. 선고 96다34665 판결)고 하였습니다.
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인제신문 기자  injenews@hanmail.net
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