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안준호 변호사의 법률상담실
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임차주택 경매 시 소액임차인의 대항요건 유지기간
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2011년 05월 03일(화) 22:16 [인제신문] 
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| | ↑↑ 안준호 변호사(인제신문 고문변호사) | ⓒ 인제신문 | |
문) A는 선순위 근저당권이 설정된 춘천 소재 B소유 주택을 전세보증금 3,000만원에 계약기간 2년으로 임차하여 2010년 5월 1일 주민등록전입신고를 하고 같은 날 확정일자도 받아둔 후 거주하고 있었는데 얼마 전 집주인 B의 부도로 위 임차주택이 담보권실행을 위한 경매절차가 진행 중이며, A는 소액임차인으로서 권리신고 겸 배당요구를 해둔 상태입니다. 그런데 A는 직장의 인사이동으로 원주로 이사를 가야 할 입장입니다. 이와 같이 임차인이 다른 지역으로 이사할 경우에도 소액임차인으로서 최우선변제권을 인정받을 수 있는지요?
답) 주택임대차보호법 제8조 제1항은 "임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다"고 규정하고 있고, 동법 제3조 제1항 소정의 요건이란 '주택의 인도와 주민등록전입신고'를 말합니다.
한편 주택임대차보호법시행령 제3조 제1항에서는 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 '수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역 : 2천만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역은 제외한다) : 1천700만원, 그 밖의 지역 : 1천 400만원' 이하로 한다고 규정하고 있습니다.
따라서 A의 주택임차권이 근저당권자의 경매신청등기 이전에 위와 같은 요건이 구비되어 있다면 A의 임차주택 소재지가 춘천이므로 1,400만원까지는 소액보증금으로서 최우선변제를 받을 수 있고, 나머지 1,600만원은 확정일자의 순위에 의하여 배당받을 수 있을 것입니다.
그런데 소액임차인이 주택임대차보호법에 따른 최우선변제권을 유지하기 위해서는 주택의 인도와 주민등록이라는 대항력의 요건이 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 계속 존속되고 있어야 합니다. 따라서 A는 배당요구 종기일까지 법원에 배당요구를 하고, 그 때까지 위 주택의 점유 및 주민등록을 유지하고 있어야만 소액임차인으로서의 우선변제 및 확정일자 순위에 의한 우선변제를 받을 수 있고, 부득이 배당요구 종기일 이전에 이사를 가야만 한다면 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령을 신청하여 주택임차권등기를 마치고 이사를 해야 할 것입니다.
참고로, 2010년 7월 26일부터 시행되고 있는 개정 주택임대차보호법 시행령은 최우선변제권을, ① 서울특별시의 경우에는 보증금이 7,500만원 이하인 경우에 한하여 2,500만원의 범위에서, ② 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 중 서울특별시를 제외한 지역은 보증금이 6,500만원 이하인 경우에 한하여 2,200만원의 범위에서, ③수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역을 제외한 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우에는 보증금이 5,500만원 이하인 경우에 한하여 1,900만원의 범위에서, ④ 그 밖의 지역의 경우에는 보증금이 4,000만원 이하인 경우에 한하여 1,400만원의 범위에서 각각 인정하고 있습니다. 다만, 개정 시행령의 시행 이전에 임차주택에 근저당권 등의 담보물권 등이 설정된 경우에는 그 당시에 적용되던 시행령의 규정에 따르게 됨을 유의하시기 바랍니다.
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인제신문 기자  injenews@hanmail.net
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