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안준호 변호사의 법률 상담실
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건축자재대금채권으로 건물에 유치권을 행사할 수 있는지
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2012년 04월 04일(수) 20:34 [인제신문] 
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| | ↑↑ 안준호 법률칼럼위원(변호사) | ⓒ 인제신문 |
문) 건축자재 제조 및 판매를 업으로 하는 A는 지난 해 지인의 소개로 춘천에서 신축중인 상가건물신축 공사를 하는 B에게 시멘트와 모래 등 건축자재를 공급하였습니다. 그런데 공사업자 B는 건물신축공사가 거의 완료될 무렵 건축주 C로부터 공사대금을 다 받았음에도 불구하고 건축자재대금 및 하수급인들에 대한 공사대금을 지급하지 않은 채 잠적해 버렸고, 자금이 부족한 건축주 C는 마무리 공사를 하지 못하고 있었는데, 그 사이 A와 다른 하수급 공사업자들이 건축자재대금 및 공사대금을 지급받기 위하여 위 신축건물을 점거하면서 유치권행사를 하고 있습니다. 이 경우 A와 하수급 공사업자들의 유치권 행사는 적법한 것인지요?
답) 유치권이란 ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지고 있고 그 채권이 변제기에 있는 경우그 채권을 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치함으로써 채무자의 변제를 간접으로 강제하는 담보물권을 말합니다(민법 제320조 참조).
이러한 유치권은 타인의 물건을 유치하여 점유할 수 있는 독립한 물권으로서 유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 누구에 대해서도, 즉 그 물건의 양수인· 경락인 등에 대해서도 목적물의 인도를 거절할 수 있으나, 점유를 상실하면 소멸하는 권리입니다(민법 제328조 참조).
한편 유치권은 담보물권으로서 부종성이 강하고, 수반성과 불가분성이 있으나 우선변제적 효력이 없기 때문에 이를 보존하기 위한 물상대위성을 갖지 않고 따라서 유치권자는 경매권은 있어도 우선변제권은 없습니다. 유치권이 성립하기 위하여는 ‘채권과 목적물과의 견련관계’(채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것)가 있어야 합니다.
그런데 사안과 같이 건물신축 공사에 있어서 직접 신축공사를 시공한 업자들의 공사대금채권은 건물신축공사로 인하여 발생한 것이므로, 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것으로서 채권과 목적물과의 견련관계가 인정되어 시공업자들의 유치권행사는 적법한 것으로 보입니다.
다만 A의 경우와 같이 건물 신축공사의 직접 수급인이 아니라 수급인과의 약정에 따라 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급했을 뿐이라면 A의 건축자재대금채권은 그 건축자재를 공급받은 자와의 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과한 것이고, A가 공급한 건축자재가 건물의 신축공사에 사용됨으로써 건물에 부합되었다고 해도 건축재재의 공급으로 인한 매매대금채권이 건물 자체에 관해 생긴 채권이라고 할 수는 없다는 것이 대법원 판례(2011다96208)입니다.
따라서 직접 시공한 수급인들과는 달리 공사업자에 자재를 제공하기만 한 A와 같은 건축자재상의 건축자재 대금채권은 신축건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 건축자재 대금 채권을 가지고 신축건물에 대하여 유치권을 행사는 부적법한 것으로 건축주가 A에 대하여 건물명도를 청구한다면 이를 거부하기 힘들 것으로 보입니다.
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인제신문 기자  injenews@hanmail.net
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